FISCALITÉ MODÉRÉE POUR LES LOUEURS DE MEUBLÉS

Se constituer un patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires à long terme sans payer plus d’impôt, les avantages du dispositif LMNP sont-ils vraiment intéressants ?

 

En cas de location meublée et selon les revenus générés, deux statuts sont envisageables :

• Le statut LMP (loueur en meublé professionnel). Les revenus fonciers de cet investissement s’élèvent à plus de 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
• Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Lorsque l’une des deux conditions du statut LMP n’est pas remplie, ce second statut offre la possibilité de dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables. Le statut LMNP concerne des logements à titre de résidence principale, saisonnière ou temporaire.

UN INVESTISSEMENT À LONG TERME OUVERT AU PLUS GRAND NOMBRE

• Pour générer des revenus complémentaires pour préparer sa retraite.
• Pour se constituer un patrimoine.
• Par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut de LMNP peut être accessible financièrement à de nombreux contribuables. En effet, il s’agit souvent de petites surfaces de type studio ou T1 bis.

LES CONDITIONS POUR ACCEDER À CE TYPE D’INVESTISSEMENT

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs critères doivent être validés :
• Acheter un logement et le louer meublé ; réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux.
• À partir de cette activité, ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel (LMP) et investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA.

DES AVANTAGES IMPORTANTS POUR L’INVESTISSEUR

Le statut LMNP possède de nombreuses qualités :
• Des revenus générés peu fiscalisés pendant une longue période ;
• Une meilleure rentabilité qu’avec la location nue ;
• Un bail pour une location meublée moins contraignant que pour une location nue ;
• La récupération de la TVA sur le prix de l’acquisition pour un investissement dans une résidence neuve avec services (20 % du prix HT, définitivement acquis au bout de 20 ans) ;
• Des loyers sécurisés par un gestionnaire et par un bail commercial dans le cas d’une résidence neuve avec services.

UN ACCOMPAGNEMENT SUR MESURE NÉCESSAIRE

• Un investissement immobilier de ce type doit être étudié et un accompagnement professionnel s’avère d’une très grande utilité pour mener à bien le projet sereinement.
En effet, son coût « modéré », sa gestion relativement simple, sa pérennité fiscale et juridique font de l’investissement en meublé un placement « bon père de famille » qui séduit de nombreux contribuables réticents à la prise de risque.
• Il faut cependant rester vigilant et avoir une connaissance précise du marché, des conditions de mise en location, des cas d’absence de locataire, de loyers impayés, d’évolution du marché locatif… Ces éléments sont susceptibles d’entraîner la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

QUEL RÉGIME CHOISIR ?

« En tant que LMNP, vous pouvez choisir votre régime fiscal. Deux options s’offrent à vous : réel ou micro. Afin d’étudier les avantages de ces deux possibilités, mon conseil est de s’entourer de spécialistes. En règle générale, pour des recettes ne dépassant pas les 6 000€, on reste en régime micro, par mesure de simplicité. À partir de 10 000 ou 15 000€, cela devient intéressant d’avoir une tenue comptable. Ce coût sera ensuite amorti avec l’économie d’impôt réalisée », explique Vincent Girard, manager chez In Extenso Dauphiné Savoie, basé à Bourg-SaintMaurice. »