En dix ans, le prix d’un logement collectif neuf a augmenté de 34 % à Annecy et de 14 % à Chambéry et Aix-les-Bains. De quoi donner envie d’investir sur le territoire. Alors quoi de neuf sur le marché des logements collectifs en Savoie et Haute-Savoie ? Olivier Gallais, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes a dévoilé les chiffres clés de 2019. Il nous explique à quoi s’attendre en 2020.

Texte : Patricia Parquet

Voici ce que nous pouvons retenir de l’évolution du marché du collectif neuf, secteur par secteur, en 2019.

 

GRAND ANNECY

DEMANDE FORTE ET PRIX TOUJOURS EN HAUSSE

On note une baisse des réservations de logements, une augmentation des mises en vente, et des prix en hausse de 10 % en moyenne en une année. La demande reste très forte. En 2019, on enregistre 998 logements neufs réservés, soit une baisse de 11 % par rapport à l’année précédente. « La baisse du volume de réservations était prévisible. L’offre en augmentation en 2019 est probablement insuffisante au regard de la demande », explique Olivier Gallais. Le marché du Grand Annecy représente 24 % du marché de la Haute-Savoie en 2019 et reste le premier marché du département pour les logements collectifs en accession.

La part des acheteurs et des investisseurs. 68 % des acquéreurs achètent un bien pour en faire leur résidence principale. Les investisseurs privés représentent 32 %. « La locomotive du marché est bien la résidence principale », souligne le président de la FPI.

Localisation des investissements. Les réservations de logements en collectifs neufs sont principalement concentrées à Annecy-ville centre, Annecy-le-Vieux, Pringy, Épagny, Metz-Tessy et Poisy.

Du côté des prix. La loi Pinel plafonne le prix de vente éligible à l’amortissement de 5 500€/m2 (Annecy centre). Le prix moyen du mètre carré sur le Grand Annecy a augmenté de 10 % entre 2018 et 2019, passant ainsi de 4 897 € à 5 370 € TTC (hors stationnement). L’importante augmentation des coûts de construction constatée en 2019 explique en partie cette hausse des prix de vente. Si on regarde sur dix ans, la hausse des prix représente + 32 %, une hausse comparable à celle du marché d’Aix-les-Bains.

Typologie des logements réservés. Les T3 sont les plus réservés, soit 41 % des logements, suivis des T2 avec 30 % et les T4 avec 20 %. Les grands logements T5+ ne représentent que 4 %. La surface moyenne est de 66 m2 par logement.

Évolution des mises en vente. Elles ont augmenté de 11 % avec 1 046 logements. « Cela n’est pas suffisant pour équilibrer la demande qui est très forte pour le Grand Annecy. La constitution d’Annecy Commune Nouvelle, avec le rapprochement de six communes, a augmenté l’attractivité de ce territoire et contribué au renforcement de la demande. »

Un contexte très favorable. Les taux des crédits immobiliers moyens représentent un soutien fort pour le marché immobilier. Le taux record a été atteint en novembre 2019 avec 1,12 %, du jamais vu depuis la Seconde Guerre mondiale !

Perspectives pour 2020.
Les réservations au 30 avril 2020 sont à -56 % par rapport à la même période en 2019.
• Il manque donc environ 150 réservations au premier tiers de l’année.
• En revanche, le marché du Grand Annecy présente une offre commerciale en baisse avec 670 logements collectifs neufs à l’offre et une tension sur la demande qui se reflète au travers d’une durée prospective d’écoulement de seulement 8,8 mois.
• La faiblesse de l’offre commerciale devrait soutenir le niveau de prix déjà élevé de ce marché en 2020. Le prix du neuf est à 5 390 €TTC/m2
. Le marché du Grand Annecy a augmenté de 32 % sur les 10 dernières années.

LE GENEVOIS FRANÇAIS

UN MARCHÉ STABLE

Le Genevois se divise en quatre marchés : Saint-Julien, Annemasse, Le Chablais et le Pays de Gex. Globalement, le marché du Genevois reste stable (+ 0,4 %) avec 2 121 logements collectifs réservés en 2019. Le marché le plus important en matière de volume de réservations est Le Chablais avec 726 réservations (+ 8 %), suivi du Pays de Gex même s’il perd 2 %. Le marché d’Annemasse-agglomération connaît une baisse de 12 % avec 543 réservations. Ce marché n’a cessé de progresser en volume depuis quatre ans gagnant 10 % par an. Le marché du Sud Genevois (NDLR : autour de Saint-Julien) connaît une forte augmentation de 17 % cette année, mais reste en retrait avec seulement 210 réservations.

Répartition géographique des réservations 2019. En tête, Thonon-les-Bains, suivie d’Annemasse commune centre, Bons-en Chablais principalement.

Part relative des investisseurs. 60 % achètent un bien neuf pour en faire leur résidence principale. Les investisseurs privés représentent 40 % du marché. Typologie des logements réservés. Les T3 sont les plus réservés, soit 45 % des logements, suivis des T2 avec 28 % et les T4 avec 21 %. Les grands logements T5+ ne représentent que 4 %. Le panier moyen s’élève à 298 000€ tandis que la surface moyenne est de 66 m2 par logement.

Du côté des prix. Le prix moyen au mètre carré s’élève à 4 595 € TTC tous secteurs confondus, soit une hausse de 2 % sur une année. Ce prix TTC au mètre carré stagne dans le Pays de Gex avec 5 084 €, à Annemasse-agglomération avec 4 373 €, dans le Chablais avec 4 364 €. On note une légère baisse dans le Sud Genevois avec 4 407 € le mètre carré. Sur dix ans, la hausse des prix de vente s’élève à 36 % (hausse comparable constatée sur le Grand Annecy et Aix-les-Bains). La forte augmentation des coûts de construction en 2019 explique en partie cette augmentation des prix de vente.

Évolution des mises en vente. Elles restent stables, de l’ordre de 1 %, avec un volume de 2 170 logements. Le marché le plus important est celui du Chablais (807 mises en vente), suivi du Pays de Gex (706), Annemasse-agglo (401) et du Sud Genevois (256).

GRAND CHAMBÉRY

UN MARCHÉ PROGRESSIVEMENT ATTRACTIF ET DYNAMIQUE

Ce marché a attiré moins d’investisseurs en 2019. Les acheteurs veulent avant tout réaliser une acquisition pour leur résidence principale. Les prix ont légèrement augmenté. Grand Chambéry représente « le premier marché en Savoie » en 2019. Jugé dynamique, il a atteint les 563 logements réservés par an. « C’est une très bonne année sur le plan du volume d’activité pour le marché de Chambéry avec une augmentation de 4 % par rapport à 2018. »

Part des investisseurs. La demande de logements se maintient grâce aux résidences principales qui occupent les deux tiers des ventes. Le nombre d’investisseurs Pinel diminue de 10 % et ne représente plus que 33 % des réservations alors qu’ils représentaient 48 % de la clientèle en 2017. Évolution des mises en vente. Elles ont progressé avec 697 logements mis en vente, soit une augmentation de 36 % par rapport à 2018.

Du côté des prix. Il faut compter en moyenne 3 500€ TTC/m2. Les prix ont légèrement augmenté de 1 % en 2019. Sur dix ans, les prix de vente ont grimpé de 14 % (ils compensent l’inflation de 12,2 % sur cette période).

Perspectives pour 2020.
• Le marché de Grand Chambéry est atypique, les réservations au 30 avril 2020 sont à +33 % par rapport à la même période en 2019.
• Ceci s’explique par deux très bons mois en janvier et en février 2020. Seul le mois d’avril est en net repli.
• L’offre disponible est stable autour de 640 logements collectifs neufs.
• Malgré ce stock important (avec une durée prospective d’écoulement de 15 mois), les prix ne devraient pas baisser sur ce marché en 2020. Le prix du neuf est raisonnable à 3 530 €TTC/m2. Le marché de Grand Chambéry n’a augmenté que de 14 % sur les 10 dernières années, soit moins que l’inflation sur 10 ans.

GRAND LAC

UNE BELLE ANNÉE !

À Aix-les-Bains et autour, le marché est dynamique. La part des investisseurs reste plus élevée que dans les autres agglomérations de l’arc alpin. C’est le deuxième marché en accession à la propriété dans le département de la Savoie après Grand Chambéry. Les prix ont légèrement augmenté.

Logements réservés. Le volume passe le cap des 500 logements avec 510 logements réservés, soit + 16 %.

Part des investisseurs. Les acquéreurs de résidence principale représentent 58 % du secteur marchand et la demande de l’autre moitié est portée par les investisseurs Pinel. Le nombre d’investisseurs Pinel a baissé de 8 % par rapport à 2018. Malgré tout, la part des investisseurs reste plus élevée que dans les autres agglomérations de l’arc alpin. Le secteur attire des investisseurs qui souhaitent acheter un appartement moins cher qu’à Annecy pour un niveau de loyer plafonné identique (10,44€/m2 utile en zone B1). Il séduit également un certain nombre d’acquéreurs qui ne peuvent pas suivre les prix atteints du côté de la région d’Annecy.

Mises en vente. Elles ont augmenté de 9 % avec 499 logements. Ce n’est pas suffisant pour équilibrer la demande qui reste supérieure. Le nombre de logements mis en vente est inférieur au volume de logements réservés. Conséquence : une baisse de l’offre disponible de 3 %.

Du côté des prix. Il faut compter en moyenne 4 137 € TTC/m2. Les prix sont en hausse de 3 % sur un an. Sur 10 ans, la hausse du prix de vente représente tout de même 34 %.

La commercialisation et les ventes notaires des opérations se sont arrêtées brusquement le 17 mars 2020 avec le confinement suite à la crise sanitaire que nous traversons. Les chantiers ont été stoppés. Le retour à la normale suit le rythme lent du déconfinement, seuls les chantiers ont repris rapidement, aujourd’hui à 100 %. Au 30 avril 2020, le nombre de réservations ressort globalement, tous marchés confondus, à -50 % en comparaison avec le niveau de réservations du premier quadrimestre 2019. « Cette absence d’activité aux mois de mars, d’avril et de mai 2020 ne pourra pas être compensée sur le reste de l’année. Il est aujourd’hui trop tôt pour tirer des conclusions sur les répercussions de la crise du Covid 19 sur le marché du logement collectif neuf en 2020. Il nous paraît pertinent de refaire le point fin septembre, après la rentrée. Nous aurons passé le cap des 2/3 de l’année et nous pourrons alors tirer des conséquences de la crise et réaliser des projections pour l’ensemble de l’année 2020 », conclut M. Gallais.

RÉCAPITULATIF

PRIX MOYEN D’UN LOGEMENT COLLECTIF NEUF EN 2019 (HORS STATIONNEMENT)

• Annecy : 5 370 € TTC/m2 (+ 10 % en un an)
• Le Genevois français : 4 595 € TTC/m2 (+ 2 % en un an)
• Grand Lac : 4 137 € TTC/m2 (+ 3 % en un an)
• Chambéry : 3 500 € TTC/m2 (+ 1 % en un an)