Parmi les transactions, 20 % des biens immobiliers sont neufs. Considérés comme des placements sécurisés et de plaisir, les logements neufs se vendent sans difficultés. À l’avenir, avec la raréfaction des terrains disponibles, il sera de plus en plus difficile de construire en zone naturelle de montagne. Les biens neufs seront de plus en plus rares. Comment évoluent les prix ? Où se situent les opportunités ?
TEXTE PATRICIA PARQUET. ILLUSTRATION : JOSEPHINE ONTENIENTE
La crise sanitaire n’a pas freiné les ventes de biens immobiliers neufs, c’est même le contraire. S’offrir un appartement neuf ou un chalet neuf, c’est s’offrir un rêve à la montagne, au grand air, au milieu des grands espaces et dans de grands logements.
Les programmes neufs sont très recherchés car les résidences nouvelles générations répondent à toutes les attentes : de l’espace, du confort, des espaces bien-être, des services comme dans un hôtel et pas de travaux à réaliser pour la mise en conformité. L’immobilier neuf, des biens de prestige pour la plupart, s’est imposé comme une bonne alternative aux placements financiers, chahutés par la pandémie mondiale.
« Pendant cette période, l’immobilier de montagne a montré qu’il est une valeur refuge et même une valeur offensive. Le rendement locatif varie entre 3 et 5 %, ce qui est supérieur aux gains de placements bancaires sécurisés. Dans le cadre d’une gestion patrimoniale diversifiée et performante, on recherche dans tous les actifs, des rendements, de la valorisation, de la sécurité et on trouve tout cela avec l’immobilier », nous confie Jean Thomas Olano, président de Promo 6 et Rising Stone, spécialiste de l’immobilier de luxe en montagne.
Un grand nombre de biens neufs à acquérir se situent dans des lieux de villégiature tels que Val d’Isère, Megève, Méribel, Courchevel et Chamonix. D’autres stations peuvent être intéressantes comme l’Alpe d’Huez et Auron dans les Alpes du sud.
Le foncier est rare
Le Scot, le schéma de cohérence territoriale, document de planification et d’urbanisme qui fixe les grandes orientations d’aménagement, limite de manière drastique la possibilité de constructions nouvelles. Un mètre carré en plaine coûte moins cher qu’en montagne. Les logements neufs sont rares et par conséquent leurs prix sont élevés. Quand les promoteurs veulent acquérir du terrain bien placé, avec la proximité immédiate des services, une belle vue, un accès rapide aux pistes… ils doivent s’attendre à payer le prix fort.
« On essaie de faire des réserves foncières et de développer des projets. On fait cela depuis deux ans et on a accéléré ce processus pendant la crise sanitaire. Nous n’avons jamais autant investi que pendant cette période Covid. De quoi développer des programmes neufs dans les 4 à 5 ans à venir », nous explique Jean Thomas Olano, président de Promo 6 et Rising Stone.
Pourquoi acheter du neuf ?
Pour encourager la mise en location et éviter ce qu’on désigne comme « les lits froids », les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux incitatifs : récupération de la TVA, amortissement du bien, possibilité de faire du démembrement de part pour faciliter la transmission aux enfants…
Contrairement aux résidences de tourisme, les propriétaires n’ont pas d’obligation de louer leur bien, mais c’est une pratique courante afin d’amortir les charges. La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien est de 30 à 50 % globalement. En achetant un bien neuf, les frais de notaire atteignent 2,5 % contre 6 % pour l’ancien. En mettant son logement en location, le propriétaire récupère la TVA soit 20% du montant du bien. Un déficit foncier est créé par l’amortissement du bien sur 30 ans, ce qu’on ne peut pas réaliser avec l’immobilier ancien.
Performant sur le plan énergétique
À l’avenir, l’immobilier sera taxé comme les voitures avec un bonus-malus en fonction de sa consommation énergétique et donc du degré d’éco-responsabilité. Dans l’immobilier ancien, les normes étaient moins restrictives en termes d’isolation, typologie de chauffage… Aujourd’hui, il existe une incitation à la rénovation. Bientôt, il y aura sans doute l’obligation de rénover et certainement une mise à l’amende si cela n’est pas fait dans le cadre réglementaire.
Un marché d’opportunité
Le prix d’un bien neuf est estimé à 20 % environ plus élevé que pour l’achat d’un bien ancien. Depuis 5 ans, les prix de l’immobilier neuf augmentent de 4 à 7 % par an en fonction de l’implantation géographique. Pour les stations comme Méribel, Val d’Isère, la hausse est beaucoup plus élevée car les possibilités de construction à venir sont très limitées. Les propriétaires dans les stations prestigieuses ne vendent pas d’où le faible nombre de transactions. Méribel enregistre moins de 300 transactions par an depuis une quinzaine d’années.
” Le marché de l’immobilier est dynamique. C’est un marché d’opportunité. Dans quelques années, l’investissement en montagne ce ne sera pas de savoir si j’achète ou pas, mais est-ce que je peux acheter ? Est-ce qu’il y aura encore la possibilité d’investir en montagne ? Avec toutes les restrictions, il y aura de moins en moins de programmes neufs en montagne. Qui achète ? 80% des Français qui veulent placer des capitaux et se faire plaisir en même temps. C’est parfois plus efficace d’investir dans un bien neuf en montagne que dans l’art, les voitures anciennes ou les actions.” conclut Jean Thomas Olano, président de Promo 6 et Rising Stone.
PAROLES D’EXPERT
Marc Goutille, président de Cogeco :
« Je crains une bulle spéculative »
- Quels conseils pouvez-vous donner à un futur acquéreur qui hésite entre logement neuf ou ancien ? Je lui suggère d’étudier l’emplacement de son futur logement. Une visite sur place ne remplacera jamais les outils internet. Acheter un appartement en ville et en montagne n’est pas comparable. Je lui conseillerai de se renseigner sur la notoriété du promoteur et d’aller voir de près d’autres réalisations. Il n’y a pas mieux pour être rassuré.
- Que répondez-vous aux personnes qui sont contre les résidences neuves et qui disent qu’il est préférable de rénover les résidences vétustes ? Il faut reconstruire sur l’existant. On l’a dit il y a 15 ans en plaine. Il faut faire la même chose en montagne. Il faut détruire les résidences affreuses des années On peut trouver des solutions avec des propriétaires de biens de cette nature. Ils ont aussi envie de s’en séparer car ils se rendent compte que leur appartement n’est plus au goût du jour et que personne ne veut les louer.
- Comment voyez-vous l’avenir de la construction neuve en montagne ? Je crains une bulle spéculative. On assiste à une flambée des prix. Attention, au contrecoup qui pourrait arriver. Il y a un effet de confiance et de spéculation. Des chantiers pourraient s’arrêter. Des opérations ne se feront pas car certains auront mis des sommes trop élevées sur des projets pour bloquer les opérations et ne pourront pas aller jusqu’au bout. Beaucoup d’opérations ne se feront pas à cause de prix exorbitants. Ce que je vois aujourd’hui ne me rassure pas. On va droit dans le mur si tout le monde continue à spéculer fortement en pensant que l’immobilier de montagne va repartir à fond.
- Est-ce que les stations dans lesquelles vous souhaitez implanter vos opérations sont à une altitude minimum ? En dessous de 1 500 mètres d’altitude, je ne réalise pas d’opérations immobilières. Celui qui veut skier, n’investit pas en dessous. Certains ne cherchent pas la neige et ils seront heureux à 1 000 mètres.
- La nouvelle réglementation thermique -RT2020-, reportée au mois de janvier 2022, va-t-elle contribuer à l’augmentation des prix de l’immobilier neuf ? Oui, il y a toujours un risque de surcoût avec les nouvelles normes. C’est la conjonction de la rareté, plus les nouvelles normes qui cassent le modèle.
- Comment la résidence secondaire va évoluer ? Plus de confort, un espace de vie encore plus grand où l’on devra intégrer un bureau en résidence secondaire ou remplacer une chambre par un espace de travail pour répondre à la demande.
Où se trouvent les opportunités ?
À Auron dans les Alpes du Sud, à 1h de Nice, 1h30 de Monaco, à 1 600 m d’altitude. À l’Alpe d’Huez dont le domaine skiable s’est étendu ; elle fédère une dizaine d’autres domaines skiables.
À Chamrousse, proche de Grenoble, qui offre une agréable qualité de vie et facilement accessible.
Évolution des prix au m2
Moyenne de l’évolution des prix dans le neuf, relevée en 2020.
- Méribel : + 6,5 %
- Megève : + 6 %
- Saint-Martin-de-Belleville :5,5 %
- Val d’Isère : + 5 %
- Courchevel / Le Praz : + 4 %
- Courchevel / Moriond/Village : 3 %
- Courchevel : + 3 %.
- Sources : Cimalpes / Knight Frank
Quel budget prévoir ?
L’immobilier neuf en montagne se concentre principalement en Savoie et en Haute-Savoie. Il est vendu sous forme de résidence de tourisme ou de copropriété. Plusieurs programmes neufs sont en cours de commercialisation dans une même station. C’est le cas actuellement à : Megève, Le Grand- Bornand, Samoëns, Châtel, Valmorel et Sainte-Foy-Tarentaise.
Voici quelques exemples de prix relevés en juin dernier.
- Megève : T3 en vente à 500 000 €, T4 à 1,7 M€.
- Les Gets : T3 en vente à 555 000 €.
- Samoëns : T3 en vente à 312 500 € et 360 000 €.
- Le Grand-Bornand : T3 en vente à 340 000 €, 360 000 € et 422 000 €.
- La Plagne (skis aux pieds) : T3 en vente à 312 500 €.
- Valmorel : T3 en vente à 400 000 €.
- Sainte-Foy-Tarentaise : T3 en vente à 310 000 €.
Bons plans
Des programmes neufs en livraison immédiate. Exemple : un T3 à moins de 300 000 € à Châtel. Optez pour d’autres massifs : un T3 à Gap à 210 000 €, un T3 à Vars à 362 000 €, un T3 à Métabief pour 230 000 €, un T3 aux Rousses pour 220 000 €.
Notre conseil
Choisir des stations moins connues, mais proches de grands domaines comme Manigod, Saint-Jeande- Sixt, Sainte-Foy-Tarentaise, Lanslebourg… Sources : Trouver-un-logement-neuf.com