TEXTE PATRICIA PARQUET
RIEN N’ARRÊTE LA HAUSSE DES PRIX
Malgré la crise sanitaire, l’année 2020 n’a pas été catastrophique pour l’immobilier en Savoie et en Haute-Savoie. Les ventes ont légèrement baissé et les prix ont continué de grimper. Décryptage des évolutions et des tendances des marchés, avec la Chambre des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie.
VENTES EN BAISSE PLUS MARQUÉES EN SAVOIE
Les ventes ont diminué en raison de la crise sanitaire et des deux mois de confinement, mais beaucoup moins que ce que l’on pouvait imaginer. Les ventes ont chuté de – 8,8 % en Savoie, tous biens confondus (appartements anciens et neufs, maisons neuves et anciennes et terrains à bâtir). Les appartements neufs se sont très bien vendus avec une augmentation de + 13 % (contre une baisse de – 14 % pour les appartements anciens). En Haute-Savoie, la pandémie a eu peu d’impact sur le volume des ventes qui n’enregistre qu’une légère baisse (- 1,1 %) ; celle-ci concerne uniquement la vente de maisons anciennes et les terrains à bâtir.
ANNECY EN TÊTE DE PELOTON
Les prix ne connaissent pas la crise ! Ils ont continué à augmenter aussi bien en Savoie qu’en Haute-Savoie, avec une hausse de + 5 % (soit en dessous de la moyenne nationale en province qui s’élève à + 6,5 %).
« Le marché tient bon, il y a toujours beaucoup d’intérêt pour l’immobilier », commente Me Yannick Garnier, notaire en Haute-Savoie.
Sans surprise, Annecy affiche les prix les plus élevés parmi les centres-urbains. Les prix médians (*) des appartements anciens, dans les centres-urbains ont augmenté de + 6 % dans trois secteurs : Annecy, Cruseilles-Thorens et Aix-Tresserve. La hausse est plus modérée (+ 4 %) à Chambéry, dans le Genevois (+ 1,8 %)et reste stable dans le secteur du Léman (+ 0,6 %).
Ce qui est nouveau ? Les prix des appartements anciens à Cruseilles se rapprochent des prix annéciens. On peut se demander s’il n’y a pas un report de clientèle. Située dans l’axe direct pour Genève, la commune est très prisée par les frontaliers. Comptez 4 280 €/m2 à Annecy, 3 820 €/m2 à Cruseilles, 3 310 €/m2 à Aix-Tresserve,3 300 €/m2 dans le Genevois, 3 040 €/m2 dans le secteur du Léman et enfin Chambéry avec 2 260 €/m2.
CHAMBÉRY, C’EST LE MOMENT D’INVESTIR
« Si vous souhaitez faire une plus-value, il est préférable d’acheter du côté d’Annecy. Mais si vous voulez faire une bonne affaire, il est conseillé d’acheter à Chambéry où les prix restent mesurés et cela ne va peut-être pas durer »
Me Yannick Garnier, notaire en Haute-Savoie.
Si l’on regarde l’évolution du prix médian des maisons anciennes, Chambéry affiche la plus forte augmentation avec + 18 % (prix médian : 354 400 €) contre + 11,9 % à Annecy (570 800 €) et une hausse plus modérée à Aix-Tresserve de + 6,4 % (382 000 €) et+ 1,8 % pour Montmélian-Saint-Pierre-La Rochette (215 000 €). À l’avenir, les possibilités de construire vont se réduire. Il y a une volonté de la part des nouveaux élus, sur le plan local mais aussi national, de restreindre la construction pour préserver les espaces naturels et densifier le bâti. N’oublions pas que ce qui est rare est cher. Construire est devenu de plus en plus onéreux. Les prix ont fortement augmenté à cause de problèmes d’approvisionnement de certains matériaux (le bois entre autres).
Quel est le problème aujourd’hui ?
« Il n’est pas facile de trouver des biens à la vente ce qui aura pour conséquence une hausse des prix à court terme probablement », poursuit le notaire.
Autre phénomène nouveau : plus de 60 % des acquéreurs de biens immobiliers dans le secteur de Cruseilles ont moins de 40 ans. La plupart des acheteurs sont également dans cette tranche d’âge pour le secteur du Genevois.
CE QUI VA CHANGER
Dès janvier 2022, avec la nouvelle règlementation thermique la RT2020 (déjà repoussée deux fois), elle imposera la construction passive pour les maisons et bâtiments neufs. Cela entraînera un surcoût de la construction. Au lieu de construire, certains seront tentés par la reconstruction de maisons anciennes. À partir de 2022, l’État va encourager le remplacement de la chaudière fioul par un appareil moins polluant. Il souhaite également interdire le chauffage au gaz dans les logements collectifs neufs dès 2024.
Ce que va donner 2021 ?
« Il faut rester prudent. Les taux d’intérêt sont bas, mais ils peuvent remonter. Cela peut encourager les Français à acheter rapidement avant que les taux ne repartent à la hausse ou au contraire geler le marché. On peut emprunter sur 25 ans au lieu de 27 ans. On peut aussi emprunter 35 % de la valeur du bien au lieu de 33 % ce qui favorise les acquisitions avec de gros budgets. Nous pensions que le marché de l’immobilier allait s’effondrer avec la pandémie et ce n’est pas le cas. La politique vaccinale aura son importance car ce qui fait le moteur de l’économie immobilière : c’est la confiance. Si les gens n’ont pas confiance, les marchés connaîtront des difficultés », conclut Me Yannick Garnier.
Sources : Notaires de France, BDD Perval.